Expansión urbana de Santiago en Áreas Rurales: normativa territorial y mercado inmobiliario

Abstract

La investigación plantea el problema de entender el potencial crecimiento de la ciudad de Santiago en suelos rurales a partir de los efectos de los instrumentos de regulación de los usos y la subdivisión del suelo. La metodología desarrollada para el estudio consiste en un análisis y georeferenciación de las subdivisiones y cambios de usos aprobados por el Ministerio de Agricultura y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en el período 1994-2003. También se analiza el mercado de las viviendas de hasta 1000 UF, y las viviendas sociales en un contexto territorial, esto con el objeto de verificar la conformación de núcleos urbanos fuera del área de la planificación. Los resultados indican que 1) el poblamiento de la región metropolitana de Santiago tiene una dinámica propia, con una fuerte componente de difusión centrifuga de la población. La población se mueve desde un núcleo denso hacia una periferia que esta paulatinamente aumentando su densidad. 2) También se verifica que la evolución en el territorio del PRMS (Plan Regulador Metropolitano de Santiago) ha generado un escape de la acción de otros instrumentos como la ley 3.516 (parcelación de agrado), y el art Nº 55 de la LGUC, aumentando fuertemente la intensidad de las subdivisiones y los cambios de uso en suelo en las zonas rurales que aún no están incorporadas al PRMS. 3) Las lógicas de localización tanto de viviendas sociales como de vivienda de hasta 1000 UF tienen que ver con la factibilidad económica del negocio inmobiliario, es por esto que tanto la vivienda social como la de 1000 UF de preferencia no saldrán fuera del límite urbano, y si lo hace se localizará inmediatamente al lado del límite urbano. Lo anterior en el entendido que el negocio inmobiliario requiere de una serie de condiciones urbanas para ser económicamente factible. Estas condiciones aumentan los costos si se quisiera alejar del límite urbano. Finalmente, se demuestra que a la fecha existen núcleos urbanos en formación fuera de las áreas planificadas. Esto por el hecho que existen concentraciones en el espacio de subdivisiones y cambios de usos que han sido aprobadas sin considerar su localización.

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