Evaluating residential real estate investment strategies: a comparative financial analysis of long-term and touristic tenancy in Houston’s urban housing market

Abstract

Memòria del treball de Fi de Grau en Negocis i Màrqueting Internacionals (ESCI). Curs 2024-2025

Tutor: Alejandro Nadal Piella

This thesis examines the comparative financial performance of long-term and short-term touristic residential real estate investment strategies within the Houston metropolitan housing market, specifically defined to Harris County. Amid heightened global economic volatility and growing investor demand for resilient asset classes, real estate emerges as a stable mode of income generation, capital preservation, and long-term appreciation. The study seeks to determine which investment strategy yields a higher return on equity over a five-year horizon, considering controlled acquisition, financing and equity appreciation conditions. A quantitative, scenario-based approach is adopted using a single-family home selected amongst prominent neighborhoods in Houston’s Garden Oaks. Cash flow and equity appreciation models for each strategy are constructed based on empirical market data, macroeconomic projections, and operational assumptions derived from institutional sources and expert interviews. Financial performance metrics such as return on equity, internal rate of return, and net present value are used to evaluate and compare each strategy, before and after adjustments for inflation and macroeconomic change. These projections aim to align investment expectations with macroeconomic realities. Findings reveal that both strategies benefit significantly from property appreciation, which serves as the principal driver of returns. The long-term lease strategy outperforms in terms of financial sustainability by generating consistent annual cash flows and ideal debt-coverage ratios. In contrast, the short-term rental strategy, while capable of producing higher gross revenue, is constrained by an elevated cost structure. Unavoidable costs represent the greatest point of revenue erosion, mainly municipal taxes and platform-based commissions. Its profitability relies heavily on capital appreciation to offset operational deficits. The study concludes that, under current economic and regulatory conditions, long-term rentals provide a more reliable, financially efficient, and solvent investment mode. Recommendations include extending the available research on quantitative relationships between macro-factors and housing market indicators, as a well-rounded model would allow for more accurate estimates of real estate investment performance amidst shifting macroeconomic conditions. Nonetheless, as a case study broader extrapolations of the model across a set of properties and incorporating risk-based scenario simulations could better account for demand fluctuations, policy changes, and asset-level variability.

Esta tesis examina el rendimiento financiero comparativo de estrategias de inversión inmobiliaria a largo y corto plazo dentro del mercado metropolitano de Houston, específicamente dentro del condado de Harris. Ante tiempos de mayor volatilidad económica mundial y su correspondiente demanda de activos resilientes por parte de inversores, el sector inmobiliario emerge como un modo estable de generación de ingresos, preservación del capital y apreciación a largo plazo. El estudio trata de determinar qué estrategia de inversión produce un mayor rendimiento del capital a lo largo de cinco años, condiciones de adquisición, financiación y revalorización del capital controladas. Mediante un enfoque cuantitativo, se utiliza una vivienda unifamiliar en Garden Oaks seleccionada entre barrios destacados de Houston. Se construyen modelos de flujo de caja para cada estrategia a partir de datos empíricos de mercado, proyecciones macroeconómicas e hipótesis operativas derivadas de fuentes institucionales y entrevistas a expertos. Para evaluar y comparar cada estrategia se utilizan parámetros de rendimiento financiero como la rentabilidad de los fondos propios, la tasa interna de rentabilidad y el valor actual neto, tanto antes como después de los ajustes por inflación y cambios macroeconómicos. Estas proyecciones ajustadas a cambios previstos en la macroeconomía pretenden alinear las inversiones con la realidad. Los resultados revelan que ambas estrategias se benefician significativamente de la apreciación del inmueble, que constituye el principal motor de los rendimientos. La estrategia de arrendamiento a largo plazo obtiene mejores resultados en términos solvencia financiera al generar flujos de caja anuales constantes y ratios de cobertura de la deuda ideales. Por el contrario, la estrategia de alquiler a corto plazo, aunque es capaz de producir mayores ingresos brutos, se ve limitada por costes elevados. Algunos costes inevitables representan el mayor punto de erosión de los ingresos, como impuestos municipales y comisiones de plataformas de alojamiento. Su rentabilidad depende de la apreciación del inmueble para compensar los déficits operativos. Se concluye que, en las actuales condiciones económicas y normativas, los alquileres a largo plazo ofrecen un modo de inversión más fiable, financieramente eficiente y solvente. Entre las recomendaciones se incluye ampliar la investigación disponible sobre las relaciones cuantitativas entre variables macroeconómicos y los indicadores del mercado inmobiliario, ya que un modelo completo permitiría realizar estimaciones más precisas del rendimiento de la inversión inmobiliaria ante condiciones macroeconómicas cambiantes. Además, siendo un caso específico, extrapolaciones a más propiedades e incorporar simulaciones de escenarios basadas en el riesgo aumentarían la veracidad de estimaciones de fluctuaciones de la demanda, cambios legislativos y la variabilidad a nivel de activos.

Aquesta tesi examina el rendiment financer comparatiu de les estratègies d’inversió immobiliària a llarg i curt termini dins del mercat metropolità de Houston, específicament al comtat de Harris. Davant un context de creixent volatilitat econòmica global i la corresponent demanda d’actius resilients per part dels inversors, el sector immobiliari emergeix com una via estable de generació d’ingressos, preservació de capital i apreciació a llarg termini. L’estudi té com a objectiu determinar quina estratègia d’inversió genera un major rendiment del capital propi al llarg d’un horitzó de cinc anys, sota condicions controlades d’adquisició, finançament i revaloració patrimonial. Mitjançant un enfocament quantitatiu, s’utilitza un habitatge unifamiliar ubicat a Garden Oaks, seleccionat entre diversos barris destacats de Houston. Es construeixen models de fluxos de caixa per a cadascuna de les estratègies a partir de dades empíriques de mercat, projeccions macroeconòmiques i hipòtesis operatives derivades de fonts institucionals i entrevistes amb experts del sector. Per avaluar i comparar cada estratègia s’utilitzen indicadors de rendiment financer com la rendibilitat del capital propi (ROE), la taxa interna de rendibilitat (TIR) i el valor actual net (VAN), tant abans com després d’ajustos per inflació i canvis macroeconòmics. Aquestes projeccions, ajustades als canvis previstos en l’escenari macroeconòmic, pretenen alinear les decisions d’inversió amb les condicions reals del mercat. Els resultats revelen que ambdues estratègies es beneficien significativament de l’apreciació de l’immoble, que constitueix el principal motor dels rendiments. L’estratègia de lloguer a llarg termini presenta un millor comportament en termes de solvència financera, ja que genera fluxos de caixa anuals constants i manté ràtios de cobertura del deute adequats. Per contra, l’estratègia de lloguer turístic a curt termini, tot i ser capaç de generar ingressos bruts superiors, es veu limitada per una estructura de costos elevats. Alguns costos inevitables, com els impostos municipals i les comissions de plataformes d’allotjament, representen el principal factor d’erosió dels ingressos. La seva rendibilitat depèn en gran mesura de l’apreciació del valor de l’immoble per compensar els dèficits operatius recurrents. Es conclou que, en les condicions econòmiques i normatives actuals, l’arrendament a llarg termini ofereix una via d’inversió més fiable, eficient des del punt de vista financer i amb una major capacitat de generació de caixa. Entre les recomanacions es destaca la necessitat d’ampliar la recerca existent sobre les relacions quantitatives entre les variables macroeconòmiques i els indicadors del mercat immobiliari, atès que un model més complet permetria fer estimacions més precises sobre el rendiment de les inversions en escenaris macroeconòmics canviants. A més, tenint en compte que es tracta d’un cas específic, l’extrapolació a un conjunt més ampli de propietats i la incorporació de simulacions d’escenaris basades en el risc millorarien la validesa de les estimacions pel que fa a fluctuacions de la demanda, canvis legislatius i variabilitat a nivell d’actiu.